Die geplante Umzonung Post-strasse bewegt die Gemüter

Marktstübli Die Emotionen gehen hoch am Informationsanlass der Stadt zum Mitwirkungsverfahren Teilzonenplan «Schwerpunktzone Poststrasse». Zwar sind nur rund 25 Personen anwesend, darunter aber auch die Gegner des geplanten Bauprojekts von Akris. Die Akris plant seit rund 14 Jahren eine Überbauung – zu Beginn noch gemeinsam mit der Schweizerischen Post, die inzwischen aus dem Projekt ausgestiegen ist und ihr Grundstück an die Akris bzw. deren Immobilienbewirtschafterin verkauft hat. Das Bauprojekt wurde in Abstimmung mit der Gossauer Stadtentwicklung geplant. Doch der Gestaltungs- und Überbauungsplan Poststrasse hielt der Prüfung durch den Rechtsdienst des kantonalen Baudepartements nicht stand. Die Antwort sei eindeutig gewesen und weiter an den bestehenden Plänen festzuhalten damit aussichtslos, weshalb man den Gestaltungsplan schon vor einer rechtsgültigen Antwort aus dem Baudepartement zurückgezogen habe, erklärte Peter Kriemler, Präsident der Akris AG, 2019 auf Anfrage dieser Zeitung. Weiter sagte er auch: «Wir könnten nun auf die kantonale Zonenplanrevision warten und hätten wohl gute Chancen, dass unser Projekt in drei bis fünf Jahren in dieser Form bewilligt würde.»

Auf neues Baurecht ausrichten

2020 präsentierte die Wildegg Immobilien AG, welche die Liegenschaften der Akris-Gruppe bewirtschaftet, dann überarbeitete und in der Höhe reduzierte Pläne für die Überbauung an der Poststrasse 6 bis 10. Die Stadt führte im Sommer 2020 das Mitwirkungsverfahren durch. «Aufgrund der Rückmeldungen ist das Projekt weiterbearbeitet worden. Dies geschah allerdings noch nach dem bisherigen Bau- und Planungsrecht», schreibt die Stadt. Nun gehe es darum, die Überbauung bereits auf den künftigen Gossauer Rahmennutzungsplan auszurichten. Eine entsprechende Umzonung der Liegenschaften lege die Grundlage für die weitere Planung. Nun soll das Gebiet südlich der Poststrasse zwischen Herisauerstrasse und Lindenplatz in eine Schwerpunktzone umgezont werden. Eine Zone, die im alten Baurecht nicht existierte und im neuen als strategisches Planungsinstrument vorgesehen ist.

Urbanes Quartier vorgesehen

Schwerpunktzonen dienen zur Umstrukturierung und Entwicklung eines Gebiets, wie Stadtpräsident Wolfgang Giella an der Informationsveranstaltung ausführt. Für eine Schwerpunktzone brauche ein Gebiet eine gewisse Grösse, es müsse ein öffentliches Interesse an einer Entwicklung bestehen und eine Vorstellung vorhanden sein, wie ein Gebiet entwickelt werden soll. Aus Sicht der Stadt hat die Poststrasse eine grosse Bedeutung für das Ortsbild, weshalb ein öffentliches Interesse an einer Entwicklung bestehe. Die früher von Post und Akris genutzten Gebäude könnten kaum mehr vermietet werden. Auch seien die Landreserven dieser Grundstücke nicht haushälterisch genutzt. Ausserdem stellt die Stadt fest: «Die von der Eigentümerschaft angestrebte Entwicklung entspricht den städtebaulichen Zielsetzungen des Stadtentwicklungskonzeptes und der Ortsplanung.» Die Richtplanung sehe in diesem Gebiet die Veränderung zu einem urbanen Quartier mit haushälterischer Nutzung der vorhandenen Reserven vor.

Grosser Handlungsspielraum für Gemeinde

In einer Schwerpunktzone habe eine Gemeinde einen grossen Handlungsspielraum, erklärt Michael Matzig vom St.Galler Raumplanungsbüro ERR. «Die Gemeinde muss Nutzungsmöglichkeiten und Bauabstände definieren und kann Massangaben festlegen», so Matzig. Der neue Teilzonenplan sieht für das Gebiet an der Poststrasse eine Schwerpunktzone P1 und eine Schwerpunktzone P2 vor. Im Baureglement ist eine Ergänzung vorgesehen, welche die Bauvorschriften für die Schwerpunktzone P2 wie folgt festlegt: Gesamthöhe: 20.4 m; Gebäudehöhe: 15.8 m; Gebäudelänge: 112.0 m; Gebäudebreite: 21.0 m; Grenzabstand: 4.0 m. Weiter heisst es: «Mit der Erbringung des Nachweises einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität kann im Sondernutzungsplan auf einer Teilfläche der Hauptbauten die maximal zulässige Gesamt- resp. Gebäudehöhe überschritten werden.»

«Für Projekt passend gemacht»

Für Simon Casutt, Miteigentümer der Liegenschaft Poststrasse 11, der als Einsprecher das Akris-/Post-Projekt 2019 zu Fall gebracht hat, ist klar: Die Baumasse wurden genau so definiert, dass der geplante Bau der Akris realisiert werden kann. Die Gebäudehöhe wurde in den überarbeiteten Plänen von 2020 zwar auf 17m reduziert, die Gebäudelänge beträgt aber nach wie vor 112 Meter. Gemäss bisherigem Baureglement der Stadt Gossau beträgt die maximale Gebäudelänge in der Kernzone lediglich 45 Meter, im neuen Baureglement ist in der Kernzone keine Vorgabe mehr für die maximale Gebäudelänge vorgesehen. Für die Schwerpunktzone P2 wird die erlaubte Gebäudelänge mit 112 Metern angegeben – also genau mit der Länge des geplanten Baus der Wildegg Immobilien AG. Auch die weiteren Massangaben passen ziemlich genau zum Projekt. So sagt Simon Casutt: «Dank der Umzonung lässt sich der Baukörper genau dort einpflanzen.» Er schlussfolgert: «Wenn der Teilzonenplan so erlassen wird, ist das Projekt durch. Entsprechend müssen wir uns jetzt wehren.»

Innenverdichtung erwünscht

Anja Meerhoff, Leiterin Stadtentwicklung bei der Stadt Gossau, widerspricht und verweist auf die Sondernutzungsplanung. Für Bauvorhaben in der Schwerpunktzone ist ein Sondernutzungsplan zwingend und dieser unterliegt dem fakultativen Referendum. Auf den Einwand Casutts, man schaffe hier eine für einen spezifischen Investor passende Zone, entgegnet Stadtpräsident Wolfgang Giella, es sei gerade Sinn des neuen Raumplanungsgesetzes eine Innenverdichtung zu ermöglichen, da eben nicht mehr auf der grünen Wiese neues Land eingezont werden darf. Nicht nur die grossen Grundeigentümer erhielten mehr Rechte. «Auf rund 90 Prozent der Parzellen wird man zukünftig mehr bauen dürfen», sagt Giella. Aber das gelte dann auch für die Nachbarn. Und an der Poststrasse brauche es eine Entwicklung: «So wie jetzt kann es ja nicht bleiben.»

Von Tobias Baumann